Realizacja domu jednorodzinnego, obiektu komerycjnego lub innej inwestycji budowlanej to proces wieloetapowy. W ramach współpracy z naszą pracownią projektową w Poznaniu omawiamy poniżej trzy kluczowe stadia dokumentacji projektowej: projekt budowlany domu, projekt techniczny oraz projekt wykonawczy. Wyjaśniamy – na bazie najnowszych przepisów prawa budowlanego i rozporządzeń – co zawiera każdy z tych rodzajów dokumentacji, jakie są między nimi różnice oraz dlaczego opracowanie projektu wykonawczego wiąże się z wyższym kosztem całości.
Projekt koncepcyjny – pierwszy etap współpracy
Współpraca inwestora z projektantem rozpoczyna się od projektu koncepcyjnego. Już na tym etapie — w zależności od warsztatu architekta — standardy i poziom zaawansowania mogą być bardzo różne.
Koncepcję można przedstawić w formie prostych rzutów i szkiców elewacji, ale może to być również rozbudowany materiał, który w pełni oddaje przyszłą realizację. W jego skład mogą wchodzić:
– szkice obrazujące ogólny pomysł (często w kilku wariantach),
– plan sytuacyjny z lokalizacją budynku, podjazdów, dojść, tarasów, zieleni i małej architektury,
– rzuty z opisem pomieszczeń, powierzchniami, aranżacją mebli i ogólnym wymiarowaniem,
– elewacje z wstępnym doborem materiałów, kolorystyki i cieniowaniem,
– wizualizacje bryłowe i fotorealistyczne.
Projekt budowlany – niezbędny do uzyskania pozwolenia
Kolejnym etapem jest projekt budowlany — jego celem jest uzyskanie zgody na realizację inwestycji w trybie zgłoszenia lub pozwolenia na budowę. Jego forma jest ściśle określona przez przepisy rozporządzenia w sprawie zakresu i formy projektu budowlanego.
W zakres projektu budowlanego wchodzą:
– projekt zagospodarowania działki (opis + rysunek na kopii mapy zasadniczej),
– projekt architektoniczno-budowlany tzw. PAB (opis techniczny, rysunki: rzuty, przekroje, elewacje, obliczenia konstrukcyjne, projekt BIOZ, charakterystyka energetyczna, dokumenty formalne: decyzje, oświadczenia projektantów, przynależność do izb),
– załączniki formalne
Wraz z projektem architektoniczno-konstrukcyjnym wymagane są również projekty instalacji wewnętrznych. W praktyce urzędowej, dla prostych budynków, często ogranicza się to do wewnętrznej instalacji gazowej jeśli jest wymagana. Projekty pozostałych instalacji traktowane są jako uproszczone, najcześciej w formie tylko opisowej.
W zależności od charakteru inwestycji konieczne mogą być też: decyzja środowiskowa, pozwolenie wodnoprawne, projekt badań archeologicznych, uzgodnienia z sanepidem, rzeczoznawcą ppoż. itd.
Projekt techniczny – niezbędny do realizacji i odbioru budynku
Dlaczego projekt budowlany to nie wszystko? – w projekcie budowlanym nie znajdują się projekty konstrukcyjny i projekty instalacji w zakresie pozwalającym na realizację budowy.
Projekt techniczny jest zatem niezależnym opracowaniem, pełni funkcję uszczegółowienia szczególnie w zakresie konstrukcji i instalacji.
Jest on również niezbędny do odbioru budynku i zgody na jego użytkowanie. Kierownik budowy po zakończonym procesie budowy w ramach zgłoszenia obiektu do użytkowania w nadzorze budowlanym wypełnia oświadczenie o realizacji w oparciu o taki właśnie projekt.
Zgodnie z prawem budowlanym w zakresie projektu technicznego nie musi znajdować się projekt architektoniczny. Konsekwencją tego jest do wyboru:
– uszczegółowienie projektu architektonicznego na wcześniejszym etapie tj. do pozwolenia na budowę
– uszczegółowienie i zawarcie projektu architektonicznego w projekcie technicznym
– uszczegółowienie projektu architektonicznego (oraz konstrukcji i instalacji) w niezależnym opracowaniu tzw. „projekcie wykonawczym”
Projekt wykonawczy – pełna dokumentacja do realizacji
Wielu inwestorów pyta: czym się różni projekt techniczny od projektu wykonawczego?
Oto podstawowe różnice i argumenty, dlaczego projekt wykonawczy wiąże się z wyższym kosztem całej dokumentacji:
– szczegółowość: projekt wykonawczy obejmuje maksymalny poziom szczegółowości – rysunki detali (np. połączenia konstrukcyjne, kotwienia, łączenia elementów instalacyjnych), pełne zestawienia ilościowe (pręty, zbrojenia, profile, okna), dokładne opisy montażowe, uwzględnienie materiałów i wyrobów
– skala i liczba dokumentów: rysunki w większej skali (1:20, 1:10 lub nawet 1:5), więcej arkuszy
– koordynacja wykonawcza: projekt wykonawczy jest często „mapą” dla wykonawcy – uwzględnia tolerancje, warunki wykonania, szczegóły technologiczne. Dzięki temu wykonawca mniej improwizuje, a inwestor ogranicza ryzyko kosztów dodatkowych.
– uzupełnieniem mogą być szczegółowe projekty zagospodarowania terenu: ogrodzenie, podjazdy, mała architektura, tarasy.
Wyższy koszt – ale uzasadniony: Przygotowanie projektu wykonawczego wymaga więcej pracy projektanta, więcej konsultacji branżowych, częstsze korekty. Dlatego koszt dokumentacji wykonawczej jest na ogół wyższy niż koszt samego projektu budowlanego lub technicznego – jednak w zamian inwestor otrzymuje większą przewidywalność i bezpieczeństwo realizacji.
Dlaczego wybór dobrej pracowni projektowej ma znaczenie
Dlatego w naszej pracowni projektowej w Poznaniu często rekomendujemy pełen zakres?
Jeśli inwestycja jest istotna (np. dom jednorodzinny „na dłużej”, rezydencja, wyższy standard, niższe koszty realizacji wynikające z braku oszczędności na etapie projektowania), warto zainwestować w pełny projekt wykonawczy.
Jako pracownia projektowa Poznań działamy z pełną świadomością wymagań prawnych oraz potrzeb inwestora.
Dlatego nasza oferta jest kompleksowa i obejmuje:
– analizy wstępne pod kątem szacowania kosztów inwestycji
– opracowanie wniosków o warunki zabudowy, decyzje środowiskowe itp:
– analizy przedprojektowe: formalności, wstępne zagospodarowanie działki, układ wzgledem stron świata w celu optymalnego doświetlenia budynku
– wybór odpowiedniego zakresu – czy wystarczy tylko projekt budowlany, czy wskazane jest także wykonawczy
– opracowanie kompleksowego projektu łącznie z projektem wykonawczym i projektem wnętrz
– uzgodnienia formalno-prawne celem uzyskania pozwolenia na budowę
– nadzór autorski nad realizacją inwestycji
Podsumowanie i rekomendacja dla inwestora
Jeśli planujesz budowę domu lub innego obiektu i szukasz pracowni projektowej w Poznaniu, zwróć uwagę, by wybrana firma miała doświadczenie w pełnym zakresie projektowym – od koncepcji, przez projekt budowlany, aż po wykonawczy
Na etapie pozwolenia na budowę wystarczy dokumentacja w formie projektu budowlanego (z wymaganymi załącznikami). Ale budowa sprawna i bezproblemowa często wymaga już dokumentacji technicznej i wykonawczej
Wybór projektu wykonawczego może zwiększyć koszty dokumentacji – jednak pozwala zmniejszyć ryzyko błędów wykonawczych, kosztów dodatkowych i opóźnień
My, jako pracownia projektowa w Poznaniu, oferujemy kompleksowe podejście – projekt budowlany domu, projekt techniczny, pełny projekt wykonawczy oraz projekt wnerz – w zależności od potrzeb i skali inwestycji.
Jeśli jesteś inwestorem i zastanawiasz się, jaki zakres dokumentacji wybrać – zapraszamy do kontaktu z nami. Z przyjemnością pomożemy ustalić optymalne rozwiązanie i przeprowadzić Cię przez proces projektowy zgodnie z obowiązującym prawem i najlepszymi praktykami.
