Oferty sprzedaży działek kuszą nabywców w zakresie lokalizacji, ukształtowania terenu, bliskości określonych obiektów, zabudowy, środowiska naturalnego itd. Niektóre z wymienionych elementów mogą okazać się zarówno wadą jak i zaletą. Jednak zarówno w skali mikro jaki makro (budowa domu jednorodzinnego albo całego osiedla mieszkaniowego) zakup wymaga już na etapie przed transakcyjnym zweryfikowania potencjalnym możliwości zabudowy.
W mojej praktyce niejednokrotnie spotkałem się z działkami, których wady techniczne i prawne nie były oczywiste. Po analizie archiwalnych mapek okazywało się, że przez teren posesji przechodzi np. betonowa obudowa nieistniejącej sieci ciepłowniczej. W powszechnym obrocie są też tzw. działki przechodnie, gdzie kupujący jest co prawda informowany o ich pewnych mankamentach np. słabych warunkach gruntowych ale zaniżana jest skala problemu. Po realizacji projektu i wykonaniu kosztorysu okazuje się, że koszt stabilizacji gruntu i posadowienia pośredniego jest wielokrotnie wyższy, niż szacowany przez zbywającego i stanowi procentowo przeważającą część ceny realizacji inwestycji. Przedstawione przykłady są z pewnością bardzo drastyczne jednak obrazują skalę problemu.
Zdecydowanie polecam jednak zabezpieczyć się na etapie zakupu profesjonalną opinią dotyczącą planowanego zakupu. Tym bardziej, że na możliwość zabudowy oraz jej parametry ma wpływ wiele czynników. W przypadku zakupu działek pod większe inwestycje jak budownictwo wielorodzinne, przemysłowe czy użyteczności wykonanie analizy chłonności gruntu wydają się być koniecznością. Tym bardziej, że na parametry kształtowania zabudowy ma wpływ wiele czynników w tym nie zawsze jasno czytelne zapisy planów miejscowych, decyzji o warunkach zabudowy, przepisy dotyczące wzajemnych odległości budynków bądź ich części od siebie, przepisy dotyczące przesłaniania i nasłonecznienia.
W zakres analizy chłonności wchodzą zatem:
– ogólna koncepcja lokalizacji budynków na terenie działki
– układ drogowy wraz z lokalizacją parkingów
– rzuty kondygnacji powtarzalnej
– schemat dowodzący spełnienie warunków technicznych w zakresie przesłaniania
– schemat dowodzący spełnienie warunków technicznych w zakresie nasłonecznienia (osobny artykuł)
– schemat dowodzący spełnienie przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych w zakresie odległości od granic działki i wzajemnych pomiędzy budynkami bądź ich częściami
– dowód na spełnienie wymogów wynikających z zapisów planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy
– skrócony opis techniczny z obliczeniami maksymalnej możliwej do zaprojektowania powierzchni zabudowy, użytkowej a w przypadku budownictwa wielorodzinnego tzw. powierzchni użytkowej mieszkań (PUM)
Analiza wskazuje również ewentualne zagrożenia np. w zakresie dostępności do mediów czy konieczności wykonania dodatkowych badań, dokumentacji itd.